2026年3月13日，路透社公布了一份针对中国房地产市场的季度调查，受访分析人士预计2026年全国房价还要再跌4.0%，真正企稳得等到2027年。
这个跌幅比他们上一轮给出的预测更深。
时间再往前推一点，2025年6月25日高盛发布的报告也提到过类似的节点，认为中国实际房价在企稳之前可能还有10%左右的调整空间，稳定下来的时间大致落在2027年前后。
到了2026年9月29日，中信证券在一份研报里给出的判断要乐观一些，预计2027年春节前后房价有望在较大范围内止跌回升。
几家机构的结论并不一样，但大家都把目光放在了2027年。
问题也跟着来了，假如2027年房价没能如期站稳，还在继续往下走，谁的日子会最先变得紧巴？
答案多半不是开发商，而是把大半辈子积蓄压在一套房子上、每个月还要按时还贷的普通家庭。
中国家庭的资产里，房产占比一度超过七成，房价稍有变动，家里的账本就得重新算一遍。
城镇里背着房贷、收入主要靠工资的家庭数量庞大，标题里所说的近一半家庭，大体指的就是这群人。
他们要面对的麻烦有四个：房子可能不值剩下的贷款，月供会挤占日常开销，急用钱时房子不好出手，家庭财富缩水又会拖慢长远打算。
在掰开这四个麻烦之前，有一组数字值得放在前面。
据国家统计局发布的数据，2026年7月一线城市新房价格同比下降1.1%，二线城市下降2.8%，三线城市下降4.2%。
同一个月，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%。
另据公开报道统计，截至2026年秋季，70个大中城市新房价格已连续39个月环比下跌，二手房价格连续40个月下跌。
大城市核心地段开始露出企稳的苗头，低能级城市的压力却还没有缓过来，房价下跌落到每个家庭头上的分量并不相同。
账面缩水易算，现金吃紧难熬
头一个麻烦，是一部分家庭的房子可能已经不值剩下的贷款。
这种情况通常叫技术性负资产，但它并不是房价跌了两三成就会自动出现。
要判断一套房子是不是落到了水下，得拿同小区真实的成交价，扣掉中介费、税费这些卖房成本，再去和还没还完的贷款本金比。
不妨假设一个家庭在2019年买了一套300万元的房子，首付三成也就是90万元，向银行贷了210万元。
如果这套房子的成交价跌回到210万元左右，而这些年还掉的本金又不多，那么卖房所得刚够还贷，再加上交易费用就要倒贴。
2017年到2021年间在价格高点入手、首付比例偏低的家庭，最容易碰上这种局面。
早几年上车、首付交了一半以上、本金已经还掉不少的家庭，就算同样遇到三成跌幅，多数也只是少赚了一些，还不至于欠银行的钱。
当然，房子只要不卖，估值往下走也只是数字上的变化。
真正的考验在于，一旦家里有人换工作、生病住院或者孩子要用一大笔钱，房子必须降价卖掉的时候，纸面上的亏损就会变成真金白银的损失。
第二个麻烦来得更直接，那就是月供。
对多数背贷家庭来说，房价涨跌离生活还有一段距离，每个月固定扣走的那笔钱却实实在在。
业内常用的一条参考线是，房贷支出一旦超过家庭可支配收入的四成，现金流就会明显吃紧。
房价往上走的那些年，不少人愿意咬牙扛着较高的月供，因为大家默认房子会升值，现在多付的钱将来能从房价上找回来。
房价持续下行以后，这笔账就算不过来了，每个月按时交出去的钱，换回来的是一套价格还在缩水的房子。
要是收入增长同时放缓，或者工作出现变动，还款压力还会被进一步放大。
很多家庭的应对办法是把别的开支往后挪，换车、旅游、装修这些计划能缓就缓，先保证月供不断。
单个家庭这样安排是稳妥的，可当成千上万个家庭一起这么做，商场和餐馆的生意也会受到牵连。
房子卖不出去，钱袋鼓不起来
第三个麻烦，是房子越来越不好变现。
房价下行的阶段，市场往往挂牌的多、成交的少，有价无市的情况并不少见。
同一座城市里，不同小区从挂牌到成交的时间可能差出好几倍。
家里不缺钱的时候，慢慢等也就是了。
可家庭用钱的需求常常来得很突然，老人看病、孩子出国读书、做生意要周转资金，这些事都拖不起。
卖家想尽快拿到钱，就只能在挂牌价上一降再降，最后成交的价格往往比预想的低一截。
不少家庭手里明明有房，到了关键时刻却拿不出钱来，原因就在这里。
第四个麻烦，是家庭财富缩水以后，对未来的安排都要跟着收缩。
房价上涨的年头，账面财富在增加，很多人花钱也更有底气，这就是常说的财富效应。
房价一路走低，这个过程就倒了过来，账面财富变少，人们更愿意存钱，消费的意愿随之下降。
中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张明，在2026年7月27日出版的《财新周刊》第29期上撰文指出，2021年以来房地产市场进入调整期，存量房价下跌损害了中国家庭的资产负债表，影响了消费增速。
他在文中还提到，房价和地价下跌让商业银行体系曾经最优质的抵押品大幅缩水，银行发放新增贷款的意愿也跟着降低。
落到具体家庭身上，影响就更细了。
原本打算卖掉老房子换一套大点的，现在得重新掂量。
原本指望靠房子给孩子留点底子，或者给自己养老兜个底，计划恐怕也要改一改。
政策托底加码，家庭算账求稳
房地产牵连着千家万户的钱袋子，也牵连着地方财政和金融体系，稳住楼市一直是政策发力的重点。
张明在同一篇文章里提出，尽快促进房地产市场止跌回稳，既能稳房价、稳地价，也能稳消费、稳投资，还能抑制居民、地方政府和商业银行资产负债表继续恶化。
政策层面的动作在2026年秋天明显加快。
据公开报道，2026年9月28日国务院常务会议部署了稳楼市的增量政策，2026年9月29日财政部的房贷贴息政策随之落地。
中信证券那份研报看好2027年的主要依据，是一个叫供平过租的指标。
这个指标的意思很好理解，就是买一套房每个月要还的贷款，已经比租同样一套房子的月租还低。
研报的数据显示，眼下不少城市的住宅租金回报率已经明显超过银行存款利率，40年期按揭的月供也低于同等条件下的房租。
房贷贴息落地以后，购房的利息负担又轻了一层，这个指标对买房需求的支撑也会更有力。
国际机构的分析也在关注同一个方向，东盟与中日韩宏观经济研究办公室在2026年1月16日发布的报告中，把中国房地产市场的主题概括为走向稳定的路径。
高盛的研报则判断，居民去杠杆的势头有望在2026年至2027年暂停，等到就业和收入预期好转，家庭可能重新开始加杠杆。
四个麻烦摆在一起看，就会发现它们不会平均地落到每户人家头上。
剩余贷款不多、收入稳定、房子在核心城市的家庭，受到的冲击相对有限。
高位买入、杠杆偏高、收入起伏大、房子又在低能级城市的家庭，压力会集中得多。
所以对背着房贷的家庭来说，与其天天盯着房价指数，不如把自家的几笔账算明白。
还剩多少贷款没还，月供占了收入的几成，家里留没留够应急的现金，这几个数字比全国平均涨跌幅更能说清楚自家的处境。
2027年会是房价止跌的一年，还是调整继续拉长的一年，各家机构的看法还没有统一。
能确定的是，促进房地产市场止跌回稳的政策力度还在加大，而普通家庭能做的，是在这段时间里把收支安排得更稳当一些。
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