近期，身边问“买房要不要再等等”的人，明显多了起来。
有人担心现在买了还会跌，也有人害怕等着等着，合适的房子被别人买走。一套房子动辄几百万，买早了怕吃亏，买晚了又怕错过，换成谁都会纠结。
10月22日，《中国房地产报》的头版刊登了一篇题为《现房销售正以“确定性”提振楼市信心》的文章。
这篇文章并没有渲染房价上涨，也没有喊出楼市反转的声音，但是“确定性”这三个字却值得我们去深思。
那么，房地产会不会重走2014年的老路？现在继续等，究竟是在等更好的价格，还是可能错过更合适的房子？
01、先看现房带来的4种确定性
第一种，是交付确定性。
现房最大的好处就是房子已经摆在那儿了。楼间距、采光、噪声、户型、园林以及物业管理等都可以到现场去考察。
买的时候感觉不错就买了，如果觉得不好再退换，以前交了钱但是很久才拿到房子的情况很少见了。
根据购房者的调查结果显示，在半年之内选择购买现房的比例比期房要高很多。对于现在的购房者而言，并不是一定要买便宜的房子，但是不能接受没有结果的许诺。
第二种，是开发商的确定性。
现房销售对资金、施工以及管理水平的要求比较高。房子必须先建起来，公司才能够收到钱，不是所有的开发商都能够接受这个结果的。
未来的优质现房开发商，主要为资金实力强的大中型国有企业，以及少数稳健的民营企业。
开发商的数量变少之后，竞争就会更加集中起来，以前出现的一个开发商出现问题而周围楼盘跟着降价的现象可能会越来越少。
第三种，是房屋品质的确定性。
现在已经不能只看宣传册来买房子了。层高、得房率、隔音、门窗、园林、物业等等都是要落实到房子上面去的。
随着标准逐步嵌入到土地出让条件以及项目验收中去，通过减少配置、压缩品质来换取利润的空间也会越来越小。
买房人的钱用在了看得见的地方，所以也更有希望得到相应的居住体验。
第四种，是政策方向的确定性。
从促进现房销售、各地出台相关措施、主流媒体不断报道来看，这次并不是简单的短期刺激政策，而是房地产交易方式正发生改变。
以前买房的时候都是看开发商能不能按期交房；现在买房就看房子是不是已经建好了。风险由“事后维权”转化为了“事前选择”。
这4种确定性叠加，对市场信心的修复，确实有帮助。
02、但现房会不会为了回款大幅降价？
很多人会担心，如果房地产企业资金链出现问题的话，那么大量的现房就会被低价抛售出去吗？
就成本结构而言，并不是所有的公司都会这样。
预售模式下，房地产公司能够提前收到大部分款项；而现房模式则需要企业先垫付资金，在土地、建筑和配套设施都准备好的情况下再进行销售。
项目的周期变长了，资金的占用也增加了，相应的利息支出就会增多。
同时层高、园林、公共空间以及设备的标准都提高了，但是建造的成本也随之上涨了。另外，一线城市优质的土地价格也并不会大幅度下跌，房价很难持续下降。
当然，个别项目的回款打折促销还会存在，但是更多的是由于项目的自身经营出现问题，并不能由此得出整个市场的价格都会大幅度下降。
值得警惕的是，并不是“现房一定贵”本身的问题，而是在于同一个城市的各个区域、各种类型的产品之间存在越来越大的价格差异。
03、这一轮楼市趋势，像不像2014年？
根据市场的节奏来判断的话，也可以找到一些类似的地方。
当年政策不断放松，市场成交也开始回升，库存也在减少，购房者的心理也由最初的悲观转为现在的观望，并且慢慢对市场有了信心。
现在也有类似的信号出现：政策支持加大了，一些城市的交易量有所好转，库存进入了去化期，核心区域的好房子也开始受人青睐。
但相似，不等于完全复制。
2014年以后，由于货币环境更加宽松，棚户区改造货币化使得大量的需求被释放出来，房价上涨具有很强的普适性。
而目前的市场更多的是稳预期、去库存、防风险，并没有回到全民加杠杆炒房的老路子上。
即使市场有所恢复，也只是核心城市、核心地段以及优质产品的价格先起来，普通住宅的价格可能不会马上跟着涨上去。
换言之，这一次是“分化式修复”，而并非所有的城市都涨了。
主要城市的产业发展、人口聚集以及消费能力都比较强，库存去化之后，市场可能会慢慢稳定下来。人口外流、产业基础薄弱、库存积压严重的城市还需要一个较长的时间来调整。
04、这波行情，普通人应该怎么判断？
如果你想买房的话，不必一直等下去，也不要只看到一些热门楼盘卖得不错就急于去抢购。
第一，优先考虑成熟区域的小而精。
同样价格的情况下，核心区面积较小一些，但是交通、教育、商业和就业更加稳定，以后转手也比较容易。
远郊的大片住宅看上去很便宜，但是没有产业、人口的支持的话，接盘的难度就会大很多。
第二，尽量选择确定性更强的房子。
已经建成或者即将竣工的房子、品牌物业公司、户型设计合理并且社区维护良好的项目相比只有概念而无法实现的期房要安全得多。
第三，关注房子的真实使用价值。
能不能住得舒服、能不能出租、周边有没有稳定的就业机会、未来是否有持续的需求，这些问题要比“听说这里马上要涨价”的说法更重要。
已经有房的家庭，也可以重新做一次资产盘点。
远郊、无地铁、无产业支撑的房子，如果没有长期的租赁需求的话，在市场流动性好转的时候可以慢慢进行优化。
而核心区域、配套设施齐全、租客稳定的房子就不用为了短期内的价格下跌而急于出手了。
但是不管买还是卖，都必须先计算出收入、月供、租金以及家庭现金流，不能因为追逐所谓的行情而让自己再次陷入高杠杆中去。
写在最后
房地产不会简单回到2014年，也不太可能再出现所有房子一起上涨的行情。未来真正被市场认可的，可能是那些看得见、住得好、租得出去、有人愿意接手的房子。
现房销售带来的最大变化，不是让房价立刻上涨，而是让买房这件事多了一层确定性。
对于刚需而言，最要紧的是买的房子要符合自己的经济条件，并且是能够满足自己长期居住需求的房子。
对投资者来说，也不能再只看涨幅和故事，而要看人口、产业、租金和流动性。
睿迎网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
